Организацией заключен договор поставки товара с покупателем. К данному договору заключено дополнительное соглашение об изменении условий оплаты, а именно, покупателю предоставлена отсрочка под обеспечение. В качестве обеспечения был оформлен договор залога, который зарегистрирован в соответствующем государственном органе. Предметом залога является недвижимое имущество.
В данный момент организация хочет увеличить клиенту сумму лимита отсрочки и заключить новое дополнительное соглашение. Но на ту сумму, на которую планируется увеличить лимит, обеспечение не будет распространяться. В договоре залога указано, что залог обеспечивает исполнение обязательств покупателя по оплате товаров по договору поставки и первому дополнительному соглашению к нему.
Возможно ли изменить условия оплаты и оставить без изменения договор залога? Каким образом будет производиться реализация заложенного имущества?
Прежде всего отметим, что в соответствии с п. 4 ст. 334 ГК РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.
В свою очередь, согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
При этом п. 1 ст. 3 Закона N 102-ФЗ предусмотрено, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. А из п. 4 ст. 9 Закона N 102-ФЗ следует, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием не только основания его возникновения и срока исполнения, но и суммы.
В связи с этим мы полагаем, что в рассматриваемом случае условия договора об ипотеке, указывающие на обеспечение данной ипотекой обязательств в объеме, приведенном в договоре поставки и первом дополнительном соглашении к нему, могут расцениваться при заключении новых дополнительных соглашений к договору поставки, увеличивающих сумму лимита отсрочки по оплате товаров, как условия, ограничивающие обеспечение ипотекой уплаты основной суммы долга только в той части, которая была указана в первоначально заключенном договоре и дополнительном соглашении к нему. Если же задолженность покупателя превысит сумму, указанную в договоре и первом дополнительном соглашении, требования поставщика сверх этой суммы будут расцениваться как необеспеченные ипотекой.
Подтверждением данного вывода являются также положения п. 1 ст. 50 Закона N 102-ФЗ, согласно которым при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.
Соответственно, при вышеприведенном толковании положений договора об ипотеке у его сторон, увеличивших размер обеспеченного ипотекой обязательства и не желающих распространять обеспечение залогом на ту сумму, на которую обязательство было увеличено, отсутствует необходимость во внесении каких-либо изменений в договор об ипотеке и в регистрационную запись об ипотеке.
Данный вывод находит свое отражение и в судебной практике, согласно которой при увеличении размера требований по основному обязательству залог обеспечивает обязательство должника в том размере, в котором оно существовало бы без такого изменения (смотрите, например, постановление Президиума ВАС РФ от 17.03.2011 N 13819/10).
Следует иметь в виду, что законодательство не устанавливает каких-либо особенностей реализации заложенного недвижимого имущества в тех случаях, когда ипотекой обеспечена не вся сумма основного долга, а только его определенная часть. Поэтому в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства покупателем реализация имущества будет осуществляться по правилам, установленным главой X Закона N 102-ФЗ.
В заключение отметим, что вышеизложенная позиция относительно толкования условий договора об ипотеке является нашим экспертным мнением, основанным на данных, приведенных в вопросе. Поэтому обращаем Ваше внимание на то, что окончательный вывод относительно квалификации содержащихся в указанном договоре условий может дать лишь суд с учетом конкретных обстоятельств дела и правил толкования договоров, приведенных в ст. 431 ГК РФ.
Комментариев нет:
Отправить комментарий